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不提供规范测绘报告,开发商吃官司

发布时间:2013-03-06 11:33:16 来源:临沂律师网 浏览:74
内容提要:   2005年4月10日,李先生与某开发商于某市签订了一份商品房内售合同,合同第2条规定:“甲方(开发商)向乙方(李先生)交付房屋时,应同时提供测绘部门的实测面积数据,甲方交付房屋的日期为2005年5月24日”。
合同约定:交楼同交测绘数据
    2005年4月10日,李先生与某开发商于某市签订了一份商品房内售合同,合同第2条规定:“甲方(开发商)向乙方(李先生)交付房屋时,应同时提供测绘部门的实测面积数据,甲方交付房屋的日期为2005年5月24日”。
    该合同第6条还规定,“除不可抗力外,甲方未按期将房屋交付给乙方时,乙方有权向甲方追缴违约金。违约金支付时间自2005年5月25日起至实际交付之日止,每延期一日,甲方按乙方已支付的房屋价款金额的万分之一向乙方支付违约金”。
    2005年5月30日,开发商又与李先生签订了一份补充协议,其中主要对房屋实测面积进行了约定:“甲方承诺与乙方进行最后房款结算时,若实测面积大于签约面积,不再收取多出部分的房款,若实测面积小于签约面积,保证实测面积结果出来后10日内将多收部分的房款返还乙方,同时承诺实测面积自交房之日起20个工作日内出具,逾期按甲方逾期交房处理。乙方同意本次入住暂按合同面积办理入住手续,且不以甲方尚未出具实测面积数据作为甲方未按期交房的理由”。
    此报告非彼报告,买卖双方法庭相见
    然而,交楼后,开发商却迟迟不能按合同约定向买家提供商品房的实测面积报告,而只是提供了一份项目合作方开具的既没有公章、日期也不明确的房屋土地测绘技术报告书。愤怒的李先生把开发商告上法庭,要求其支付违约金并提供有资质的测绘部门出具的房屋实测面积数据的正式报告。
    法院判决:开发商违约赔款
    法院经审理认为,李先生与开发商签订的购房契约与补充协议均属合法有效,开发商没有按协议规定向李先生提交正式的商品房面积实测数据,应当承担违约责任。
    判决结果如下:开发商于判决生效后七日内支付业主违约金2.4万余元;开发商应于判决生效后十五日内向李先生提交有资质的测绘部门出具的房屋实测面积数据的正式报告。逾期不提供,每延期一日,按李先生已支付房价款金额的万分之一向李先生支付违约金至实际提供之日止。
    律师说案:正规数据才具法律效力
    随着经济的发展和房地产市场的日益活跃,与之相伴生的法律纠纷也日益增加。业主与开发商之间合同签订不规范、合同履行不完整、对合同内容理解的不清晰等都会加剧纠纷的产生。然而,在房地产纠纷中,业主因商品房实测面积不正规而状告开发商的案子并不多见。因此,本案案情虽然简单,但仍具有一定的典型性。
    1、李先生与开发商签订的合同与补充协议是否有效
    这是本案的前提和关键所在。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”《中华人民共和国民法通则》第五十五条也指出:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。依据现行法律的规定和我们对民事法律行为以及合同的传统理解,合同当然也是一种民事法律行为。这就是说,只要在合同当事人所作出的意思表示是真实的、符合法律要求的情况下,合同即具有法律约束力,并应受到国家法律的保护。
    合同是当事人之间的“法律”,它至少表达了以下两层意思:第一,合同是具有法律效力的,这个法律效力表现在人们可依据合同设立权利和义务关系,因此在法律上就确立了人们享有权利和承担义务的除法律之外的第二个来源和依据。第二,除了法定之债以外,在民商事领域里面,当事人之间的合同对当事人间的权利和义务的设定具有第一位的作用。有效的合同是当事人的特别法,当事人的约定优先于法律的规定,法律只是处于补充的地位。本案中,李先生与开发商之间签订的合同并无违法情形,完全是双方当事人真实意思的现实表露,同时双方当事人对合同的效力均无异议,因此法院认定二者之间的合同和补充协议是合法有效的。
    2、开发商的实测数据是不是合同约定的“实测面积数据”
    目前,对房产测绘进行规制的法律法规有《中华人民共和国测绘法》、《房产测绘管理办法》、《建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(以下简称“通知”)以及各地关于执行《通知》的通知。这些法律法规均指出,目前我国的房产测绘由测绘行政主管部门负责。因此,正规的房屋建筑面积测绘成果报告应该也只能由各级测绘行政主管部门出具。
    一般来讲,业主和开发商之间约定的房屋“实测面积数据”应该也只能是法律公认的房屋建筑面积测绘成果报告。因此,通常情况下,正规的房屋建筑面积测绘成果报告至少在形式上具备以下条件:
    ①出具主体应该也只能是各级测绘行政主管部门。
    依据上述法律法规,各级测绘行政主管部门是对房产面积实际测绘的主体,相应的房屋建筑面积测绘成果报告也只能由其(一般为基层的测绘大队)出具。当然在测绘工作市场化的今天,不排除社会上存在一些具备专业资质的测绘部门,但毕竟还是少数。出具测绘成果报告的形式也应该是由各级测绘行政主管部门直接给开发商或者开发商的代理人。本案中,虽然开发商向李先生也提供了所谓的“房屋土地测绘技术报告书”,但是这份报告书并非正式的报告书,而是开发商的合作方私下交给开发商的,测绘行政主管部门并未向开发商出具过任何正式的商品房面积实测报告。以一份出处不明或者说来源不合法的报告作为向业主提供的房屋建筑面积测绘成果报告显然并不是诚实守信所为,也不符合社会公众对房屋建筑面积测绘成果报告的普遍认识,更不符合业主与开发商在合同里面的约定。
    ②房屋面积测绘成果报告上应该有相应的日期和公章。
    开发商提供的缺乏公章和日期并且出处也有瑕疵的商品房面积实测报告并不符合李先生与开发商在合同里面的约定。
    启示
    本案给我们的启示在于,合同的目的在于在当事人之间建立起一种债权债务关系或者是对原有债权债务关系予以变更或终止,这也就是说签订合同是当事人双方一种有意识的法律行为,当事人双方对合同的签订是慎重考虑的结果。同时,合同作为当事人之间的“法律”,在合同签订之后,不论业主还是开发商都应该秉承诚实信用原则去履行合同,对合同的履行不仅仅体现做人的诚信,更是体现法的尊严。